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Créditos son insuficientes ante elevados precios de las viviendas

Créditos son insuficientes ante elevados precios de las viviendas

Sep 7, 2014

Mayela Armas/ @mayearmas.- La adquisición de una vivienda es una meta que para alcanzarla implica sortear obstáculos. Ricardo Hernández y su esposa tenían entre sus planes comprar una casa y en paralelo a la búsqueda de la vivienda, comenzaron a solicitar información del crédito máximo que podían recibir, pero la meta se truncó cuando sus ingresos y el financiamiento que podían obtener se quedaron cortos frente al precio de la vivienda. Su alternativa es continuar en el hogar de los suegros.

Los altos precios que tienen las soluciones habitacionales, especialmente en el mercado secundario, han hecho que los préstamos hipotecarios terminen siendo insuficientes y dependiendo de los costos de los inmuebles, los financiamientos solamente pueden cubrir un tercio del valor de las casas.

La estructura de los préstamos hipotecarios prevé tasas sociales y subsidios directos para aquellas viviendas que cuestan hasta 578.000 bolívares, y si bien las condiciones financieras son favorables, en ocasiones resultan limitadas por el comportamiento que tiene el mercado inmobiliario.

Una familia que quiera comprar una vivienda en el Área Metropolitana de Caracas y en una zona como La Candelaria se encuentra con que el precio de un apartamento puede estar oscilando entre 4,5 millones y 6 millones de bolívares. Y si acude a la institución financiera le informan que el préstamo máximo por gaveta hipotecaria es de 1,5 millones de bolívares, por lo tanto, requiere entre 3 millones y 4,5 millones de bolívares adicionales.

Si la opción es Chacao, el precio medio de un apartamento puede estar en 14 millones o 16 millones de bolívares, y aunque la familia reciba el crédito máximo (1,5 millones de bolívares) requiere de un complemento de 12,5 millones o 14,5 millones de bolívares,

En otras zonas como El Valle la situación no cambia. El costo de una vivienda está por el orden de los 3,5 millones o 4,7 millones de bolívares y si la familia recibe el financiamiento más elevado que otorgan las entidades financieras necesitará de 2 millones o 3,2 millones de bolívares para poder completar el valor de la casa.

Pero hay más. Para recibir ese préstamo máximo de la cartera obligatoria de la banca de 1,5 millones de bolívares se requieren tener ingresos de 63.777 bolívares mensuales.

Además de la gaveta hipotecaria, las familias que cotizan a la Ley de Vivienda pueden optar a los créditos por el Fondo de Ahorro de Vivienda, no obstante, el préstamo máximo que se otorga por esta vía es de 500.000 bolívares, lo que genera más restricciones.

Fuentes del sector financiero agregan que existe un desfase entre créditos y costos de los inmuebles, y por esa brecha, la demanda de financiamientos este año ha sido menor que en otros períodos. De hecho, agregan que las limitaciones crecen cuando son las instituciones privadas las que están autorizando los préstamos por la cartera obligatoria, debido a que en varias entidades públicas todavía no los aprueban.

Los desequilibrios
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, admite que el mercado de compra y venta de viviendas está distorsionado y aunque asegura que los precios en los últimos meses han bajado en 15%, reconoce que los costos siguen siendo altos. Frente a esa realidad el ingreso familiar y los financiamientos resultan insuficientes.

La distorsión de precios se debe a varios factores. En el mercado secundario los vendedores han estado tomando como referencia para la estimación del valor los inmuebles el tipo de cambio paralelo, y en el mercado primario los precios suben por los mayores costos de producción.

El representante del sector inmobiliario apunta que “los costos de los desarrollos habitacionales se han disparado en 50%. Y en ese incremento inciden la mano de obra y los insumos. Los problemas de abastecimiento de los materiales se mantienen y cuando se consiguen su precio es mayor”.

Si bien la construcción de viviendas a través del plan oficial se ha incrementado en los últimos tres años, la oferta de unidades sigue siendo baja frente a la demanda. Martini apunta que actualmente no hay suficientes proyectos nuevos. “Los constructoras están realizando edificaciones pequeñas, debido a las limitaciones que existen”.

Condiciones de los préstamos hipotecarios

TASAS. Las tasas de interés que se establecen para los créditos hipotecarios son: 4,66% para las familias con ingresos hasta cuatro salarios mínimos (17.000 bolívares); 6,61% para que aquellos que devengan hasta seis salarios mínimos (25.510 bolívares) y 8,66% para que los que ganan hasta 8 salarios mínimos (34.000 bolívares). El interés máximo que aplica para los que tienen más ingresos mensuales es de 10,66%.

PLAZOS. De acuerdo a lo previsto en las normativas que regulan los préstamos hipotecarios, el plazo máximo es de 30 años.

CUOTAS. Las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios no pueden superar el 35% del ingreso familiar mensual, ni podrán ser menores al 10%. Según las resoluciones que regulan los créditos hipotecarios, las cuotas extraordinarias están permitidas para aquellos con ingresos por encima de los dos salarios mínimos (8.503 bolívares).

OPCIÓN DE COMPRA. Las opciones de compra venta (monto que se da por adelantado al propietario) se han ajustado. El modelo de contrato lo define el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (Banavih).

CRÉDITOS FAOV. Los créditos por el Fondo de Ahorro de Vivienda son los previstos en la Ley Régimen de Vivienda que es el esquema al cual trabajadores y patronos aportan 3% del salario. Para solicitar ese tipo de financiamiento ya no hay topes de ingresos con lo cual todas las familias, siempre que coticen al sistema, pueden solicitarlo y el créditos más alto que se otorga es de 500.000 bolívares para la compra de la vivienda principal, 400.000 bolívares para la autoconstrucción, 200.000 ampliación de la vivienda principal y 150.000 mejoras de la vivienda principal.

PRÉSTAMOS POR GAVETA. Estos son los financiamientos que otorga la banca con sus recursos propios. Por esta vía se atienden a las familias que devengan ingresos desde 1 salario mínimo (4.251,78 bolívares) hasta 15 salarios mínimos (63.777 bolívares) y monto máximo es de 1,5 millones de bolívares. En la distribución de la porción de largo plazo (adquisición de soluciones habitacionales) se establece que 60% de la cartera debe orientarse a aquellos que ganan hasta 6 salarios mínimos (25.510 bolívares), y el 40% restante es para los que devengan hasta 15 salarios mínimos.

SUBSIDIOS DIRECTOS. Se otorgan para completar la compra de una solución habitacional, pero para recibir ese beneficio se establecen condiciones. Quienes pueden optar al subsidio son los que van a adquirir una vivienda cuyo valor venta no supere los 578.000 bolívares. Para los casos de autoconstrucción el presupuesto de la obra no puede ser mayor a 400.000 bolívares. Según la normativa del sector vivienda, el subsidio directo se otorgará en 100% para aquellas familias que tienen ingresos menores a un salario mínimo y cuyo valor de la vivienda no sea mayor a los 360.000 bolívares.

 

 

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